Đầu tư vào bất động sản cho thuê được cho là cách tốt nhất để trở thành triệu phú. Không chỉ giúp giảm thuế một cách hiệu quả mà còn tạo thu nhập ổn định. Tôi biết điều này vì đã từng là quản lý tài sản với hơn 500 đơn vị bất động sản và đã học được rất nhiều điều quan trọng về lĩnh vực này.
Giới thiệu về Bất động sản Đầu tư
Mặc dù bất động sản là một loại đầu tư tuyệt vời, nhưng thực tế thì nó thường được quảng cáo quá đà. Sự thật là không phải ai cũng nên sở hữu bất động sản cho thuê. Trong hướng dẫn này, tôi sẽ giải thích lý do tại sao bạn nên hoặc không nên mua bất động sản cho thuê.
Trước khi tiếp tục, bạn nên tự đặt cho mình một vài câu hỏi sau:
- Bạn có thể hoàn toàn tách biệt bản thân với những thứ bạn mua?
- Bạn có đủ khả năng để đưa 2-3 tháng tiền góp vay vào một tài khoản ngân hàng riêng biệt?
- Bạn có thể giữ bình tĩnh nếu bạn đi qua tài sản của mình và thấy nó hư hỏng?
- Bạn không có các thẻ tín dụng với lãi suất cao hoặc các khoản nợ tiêu dùng khác?
Nếu bạn trả lời "không" cho bất kỳ một trong những câu hỏi này, bạn nên xem xét lại việc đầu tư vào bất động sản cho thuê. Sự thật là, nó không phải dành cho tất cả mọi người và bạn cần xem bất động sản đầu tư của mình như một doanh nghiệp.
Tôi đã quản lý rất nhiều khách hàng muốn nói với bạn bè và gia đình rằng họ sở hữu bất động sản, nhưng họ không có khả năng kinh doanh, thu nhập hàng năm đủ, hoặc kiểm soát cảm xúc để xử lý các chi phí lớn hoặc các tình huống thuê trống bất ngờ.
Nếu bạn là một trong số những người này, đừng nản lòng; bạn vẫn có thể sở hữu bất động sản một cách passively thông qua các nền tảng gây quỹ đầu tư, REITs, quỹ tương hỗ, ETFs hoặc thậm chí các đối tác. Chúng tôi sẽ đề cập đến những điều đó trong bài viết khác, vì hướng dẫn này được viết cho những người sở hữu muốn tìm hiểu thêm về việc sở hữu bất động sản đầu tư vật lý.
Biểu đồ mô tả lợi ích của bất động sản đầu tư
Đối với những người muốn tiến đến bước tiếp theo, hãy tự đặt cho mình những câu hỏi sau:
- Tôi muốn giảm thu nhập chịu thuế của mình?
- Tôi có thể tận dụng lợi ích từ việc giá trị bất động sản tăng ổn định?
- Tôi có nên sử dụng đòn bẩy để tối đa hoá lợi suất đầu tư?
- Làm thế nào để tạo thu nhập passively ổn định và dễ dự đoán?
Nếu bạn trả lời "có" cho bất kỳ câu hỏi nào trên, bạn đã đến đúng nơi. Trong hướng dẫn này, chúng tôi sẽ giải thích cách mua, sở hữu và tách bất động sản đầu tư dân dụng.
Dựa trên kinh nghiệm của mình là quản lý bất động sản, tôi đã cố gắng tạo ra hướng dẫn chi tiết nhất trên internet. Mặc dù đây là một hướng dẫn dài, tôi tự tin rằng bạn sẽ học được một điều hay hai về việc mua bất động sản cho thuê - hãy cùng tiếp tục học hỏi.
Bất động sản cho thuê là gì?
Bất động sản cho thuê là một ngôi nhà hoặc tòa nhà được mua hoặc xây dựng để cho thuê cho một bên thứ ba với mục đích thu lợi nhuận. Có thể nghe nhiều tên gọi khác nhau nhưng hai loại chính bao gồm:
- Nhà ở đơn lập - Một ngôi nhà độc lập dành cho một gia đình duy nhất. Thường được xây dựng cho chủ nhân sở hữu và nằm ở khu vực thành phố hoặc ngoại ô.
- Nhà ở đa gia đình - Duplex, Townhomes và bất kỳ tòa nhà nào có bức tường chung bao gồm hai hoặc nhiều đơn vị.
Bất động sản cho thuê hấp dẫn vì, với tư cách chủ sở hữu, bạn sẽ kiếm được thu nhập hàng tháng và được miễn thuế một cách lợi hại (chúng ta sẽ nói về điều này sau), đồng thời cũng hưởng lợi từ việc tăng giá.
Sự tăng giá này làm tăng tổng giá trị tài sản của bạn khi tài sản của bạn trở nên có giá trị hơn. Trung bình, giá nhà ở đơn lập tăng 3,9% mỗi năm, đủ để ít nhất bù đắp cho lạm phát.
Trong khi các đơn vị nhà ở đa gia đình không tăng giá nhanh nhưng thường hoạt động như một trái phiếu truyền thống. Điều này có nghĩa là, so với nhà ở đơn lập, dòng tiền ổn định hơn, nhưng việc tăng giá bị hạn chế. Tương tự như một trái phiếu, bất động sản đa gia đình bị ảnh hưởng bởi lãi suất.
Khi lãi xuống, giá tăng và lợi suất (lợi nhuận) giảm. Khi lãi suất giảm, lợi suất (lợi nhuận) tăng và giá giảm.
Tại sao đầu tư vào Bất động sản cho thuê?
Cả hai loại tài sản cho phép bạn nhận được luồng tiền ổn định và tăng theo từng năm khi các người thuê ký hợp đồng mới với mức giá cao hơn. Luồng tiền này có thể được sử dụng để nâng cấp tài sản, trả nợ hoặc đơn giản là tăng thu nhập hàng năm của chủ sở hữu.
Mỗi chủ sở hữu có một chiến lược khác nhau, được tạo ra từ tất cả những thứ từ giá trị ròng đến độ chịu đựng rủi ro. Dù thế nào, yếu tố chung là tài sản của họ mang lại cho họ luồng tiền hàng tháng dễ dự báo.
Lợi ích thuế
Bên cạnh luồng tiền, sở hữu bất động sản cho thuê cũng mang lại cho chủ sở hữu những lợi ích thuế đáng kể. Nhiều nhà đầu tư thậm chí cho rằng các lợi ích thuế này là lý do chính họ mua bất động sản cho thuê ban đầu.
Lợi ích thuế được chia thành hai hình thức:
- Khấu hao - Sự giảm giá trị tài sản theo thời gian do hao mòn tích lũy.
- Tráo đổi trực tiếp (1031 Exchanges) - Một quy định trong mã thuế của IRS cho phép trì hoãn trách nhiệm thuế phát sinh do bán một tài sản. Khấu hao
Đơn giản, khấu hao là một khoản chi tiêu ảo. Không giống như việc trả tiền cho việc chăm sóc cỏ hoặc hóa đơn tiện ích, không có luồng tiền ra cho nhà cung cấp. Thay vào đó, nó là sự giảm giá trị tài sản do mòn nát.
Đây thường là khái niệm khó hiểu đối với các nhà đầu tư mới, vì vậy chúng tôi sẽ minh họa điều này bằng một ví dụ.
Các điều này được gọi là "hao mòn tự nhiên." Đơn giản nói, đây là những gì một bên thứ ba hợp lý có thể mong đợi từ một người thuê bình thường.
Kết quả của sự mòn nát tự nhiên, tài sản trở nên không còn giá trị hơn so với lúc Bob mới chuyển đến. Andrew sẽ cần đầu tư tài nguyên của mình vào tài sản để đưa căn hộ trở lại trạng thái như mới.
IRS nhận ra sự giảm giá hàng năm này và cho phép chủ sở hữu khấu trừ 1/27,5 phần của tài sản mỗi năm, sau khi trừ đi đất. Nếu bạn mua một tài sản với giá 150.000 đô la và giá trị đất là 10.000 đô la, bạn có thể khấu trừ 1/27,5 phần của 140.000 đô la còn lại.
Trong trường hợp này, bạn có thể khấu trừ 5.090 đô la từ thuế năm đầu tiên dưới dạng chi phí khấu hao. Nếu thu nhập của bạn ít hơn chi phí khấu hao, bạn thậm chí có thể ghi nhận lỗ.
Tùy thuộc vào cấu trúc sở hữu và tình huống thuế của bạn, bạn có thể sử dụng điều này để khấu trừ thu nhập kinh doanh hoặc chuyển lỗ vào năm tiếp theo.
Như bạn đã đoán được, không có gì miễn phí và có một điều kiện-nếu bạn bán tài sản, bạn sẽ phải trả thuế trên sự khấu trừ đã tích lũy. May mắn thay, điều này có thể được trì hoãn bằng cách sử dụng giao dịch trao đổi 1031.
Giao dịch trao đổi 1031
Lý do chính thứ hai để sở hữu bất động sản cho thuê là giao dịch trao đổi 1031. Các người sở hữu bất động sản lợi ích lớn nhất từ quy định thuế này thuộc hai loại chính:
- Chủ sở hữu thuế cao - Những người sở hữu này hưởng lợi từ các lợi ích thuế trong những thời điểm họ ở trong mức thuế trên và đợi đến khi họ ở trong mức thuế thấp hơn mới bán. Chiến lược này tương tự như những người không có Roth 401 (k) và các kế hoạch tiết kiệm hưu hỏi khác.
- Chủ sở hữu có người thừa kế - Những người thừa kế một di sản bắt đầu với một trang sử sạch. Điều này có nghĩa là căn cứ thuế của họ "được tăng lên" bằng giá trị hợp lý tại thời điểm họ thừa kế.
Sử dụng công cụ này, chủ sở hữu bất động sản có thể tránh trả thuế thu nhập vốn hóa từ việc bán tài sản, miễn là có một tài sản "loại tương tự" được xác định và mua trong một khoảng thời gian cụ thể.
Ngoài ra, giao dịch trao đổi 1031 cũng cho phép chủ sở hữu trì hoãn việc trả thuế mua lại giá trị giảm dần. Điều này là một lợi ích rất lớn vì, như chúng tôi sẽ đề cập sau, sự thuế trên một tòa nhà đã được khấu trừ toàn bộ giá trị có thể xóa bỏ bất kỳ lợi nhuận vốn hóa nào vào thời điểm bán.
Căn hộ 1 phòng ngủ và căn hộ đa gia đình
Trước khi mua bất động sản cho thuê, bạn phải xem xét mục tiêu lâu dài và tình hình tài chính hiện tại của bạn. Tôi luôn đề xuất bắt đầu từ căn hộ và chuyển sang căn hộ, vì dễ học hơn với nhà đơn giản.
Bảng so sánh cho thấy nhóm nhà đầu tư lý tưởng cho những người nghiên cứu lý do mua bất động sản
Thành thạo hơn, nhà ở đơn lập yêu cầu ít vốn. Theo cách cơ bản, cả hai kiểu đầu tư này đều chung mục tiêu: mua một căn hộ, cho thuê nó và giữ số tiền khác biệt.
Nhưng có sự khác biệt giữa hai loại đầu tư này. Các khác biệt này bao gồm:
Nhà ở đơn lập
- Cầu thuê ổn định và giá trị tăng
- Thu nhập hàng tháng cao hơn
- Dễ dàng chuyển nhượng (thường bán trong vòng 30-60 ngày)
- Người mua đối đầu với người mua lẻ sẵn lòng trả nhiều hơn
- Nhiều không gian tường và sàn hơn, tạo ra chi phí nhiều hơn khi cần xoay vòng
- Mỗi ngôi nhà có mái và ngoại thất, dẫn đến chi phí bảo trì cao hơn
Nhà ở đa gia đình
- Những đơn vị đã được thuê đảm bảo dòng tiền trong thời gian khống chế
- Chi phí bảo trì ngoại thất tổng thể ít hơn (1 mái và 1 bên ngoại thất cho nhiều đơn vị)
- Tỷ suất vốn đậm hơn so với nhà ở đơn lập
- Sự tăng giá ít hơn do nhà ở đa gia đình hoạt động giống như một trái phiếu
- Khó bán, có thể mất tháng để bán do giá cao và thị trường hạn chế
- Nhiều thị trường quá tải với sản phẩm đa gia đình, đặc biệt là khi lãi suất thấp
- Phần trăm cao tranh chấp hàng xóm
Cuối cùng, quyết định của bạn về việc mua bất động sản đơn gia đình hay đa gia đình nên dựa trên chiến lược đầu tư và tình hình tài chính hiện tại của bạn.
Chi phí vốn
Nếu hầu hết số tiền có sẵn của bạn được áp dụng vào tiền đặt cọc cho vay, tốt nhất là mua một căn nhà.
Lý do là, do kích thước của nó, tòa nhà lớn tốn nhiều tiền để duy trì hơn so với nhà ở đơn lập. Việc chi 2.000 đô la cho một máy điều hòa không khí mới dễ dàng hơn là thay thế 20 máy điều hòa không khí.
Ngay cả khi tòa nhà đã được sửa chữa mới, các tài sản lớn có chi phí duy trì cao hơn và bạn cần xem xét xem có đủ tiền để chi trả những chi phí này (kèm theo các chi phí hoạt động khác) nếu bạn gặp tình huống thuê trống không mong đợi.
Công việc quan trọng nhất khác giữa nhà ở đơn lập và nhà ở đa gia đình là chi phí vốn. Rất nhiều trường hợp, căn nhà đơn gia đình có giá thành thấp hơn so với tòa nhà căn hộ.
Ví dụ, giá nhà ở Nebraska năm 2020 là:
- Nhà ở đơn lập 3 phòng ngủ, 2 phòng tắm: 175.000 đô la.
- Nhà ở đa gia đình mức B: 75.000 đô la mỗi đơn vị.
Hãy nhớ rằng giá này dành cho tài sản trung bình, nhà đơn giản được cập nhật một chút, xây dựng vào những năm 80 hoặc 90 và sẽ đòi hỏi nhiều cải tiến vốn không ít.
Một điều nữa cần xem xét là trong các giai đoạn lãi suất thấp, chủ sở hữu thường đưa tiền ra khỏi bàn. Bạn chắc chắn vẫn có thể mua một tài sản tốt trong những thị trường này, nhưng đừng tin vào những yêu sách về dòng tiền từ người bán mà không làm sự kiểm tra đúng đắn (sẽ nói thêm về điều này sau).
Nhiều chủ sở hữu đã quen thuộc với dòng tiền từ tài sản của mình và trì hoãn việc bảo dưỡng thường xuyên, điều này rơi vào vai người mua mới để giải quyết. Nếu bạn mua một tài sản được bảo trì tốt, bạn sẽ phải trả giá cao hơn. Ngoài ra, hầu hết mọi thứ trong danh sách công khai đều là tài sản mà nhà đầu tư khác đã không quan tâm.
Chúng tôi sẽ đề cập đến điều này sau trong hướng dẫn này, nhưng nó thường là tốt nhất để mua các tài sản ngoài thị trường để có giá tốt nhất. Nếu không, bạn rủi ro cạnh tranh với những người mua khác hoặc mua một tài sản kém chất lượng.
Nếu bạn nhìn vào một tài sản cần sửa chữa, bạn chắc chắn phải dành một số tiền để nâng cấp hệ thống, không gian chung hoặc các đơn vị. Bất kể bạn chọn loại tài sản nào, bạn nên nhớ rằng rẻ gia trì đắt.
