Điều gì làm cho CPI trở nên quan trọng trong bất động sản thương mại?
Một trong những chủ đề thu hút sự quan tâm trên cả Blog Realogic và trong các lớp đào tạo bất động sản thương mại của chúng tôi là việc tăng giá thuê dựa trên CPI, chỉ số giá tiêu dùng của chính phủ Hoa Kỳ. CPI là gì, nó liên quan gì đến bất động sản thương mại và những điều quan trọng nào cần biết về mối quan hệ giữa hai yếu tố này? Chúng tôi rất vui lòng trả lời những câu hỏi căng thẳng đó và nhiều hơn nữa.
Điều gì chính xác là CPI?
Đối với những người không quen thuộc với CPI, đó là một chỉ số đo sự thay đổi trung bình theo thời gian về giá cả do người tiêu dùng thành thị trả cho một giỏ hàng hàng hóa và dịch vụ tiêu dùng. CPI thường được sử dụng để đo và theo dõi lạm phát. Dữ liệu CPI có sẵn cho toàn bộ Hoa Kỳ cũng như nhiều khu vực địa lý cụ thể trong Hoa Kỳ.
CPI được tạo ra và công bố bởi Cục Thống kê Lao động Hoa Kỳ, một cơ quan thuộc Bộ Lao động Hoa Kỳ. Ngoài các chỉ số CPI rộng hơn, BLS cũng công bố dữ liệu giá trung bình cho các mặt hàng tiện ích, nhiên liệu ô tô và thực phẩm cụ thể.
Truyền thống, hệ thống cân trọng CPI được dựa trên hai năm dữ liệu tiêu dùng và các giá trị cân trọng được cập nhật mỗi hai năm. Tuy nhiên, vào tháng 5 năm 2022, BLS đã thông báo rằng họ sẽ bắt đầu sử dụng một năm dữ liệu tiêu dùng và cập nhật các giá trị cân trọng hàng năm. Các thay đổi, được áp dụng vào tháng 1 năm 2023 với các chỉ số CPI tháng 1, giảm thời gian trung bình giữa ngày người tiêu dùng mua hàng và điều BLS sử dụng dữ liệu đó để tính toán CPI từ 36 tháng xuống còn 24 tháng.
CPI có thể khác nhau theo:
- Địa điểm (trung bình quốc gia so với chỉ số khu vực)
- Loại người tiêu dùng (người tiêu dùng thành thị nói chung so với công nhân và nhân viên văn phòng)
- Hàng hóa và dịch vụ bao gồm (tất cả các mặt hàng so với các mặt hàng và dịch vụ được định nghĩa cụ thể)
- Chu kỳ chỉ số cơ sở (điểm khởi đầu để đo chỉ số, được nêu dưới dạng 100.0).
Bạn có thể tìm hiểu thêm về CPI và Cục Thống kê Lao động Hoa Kỳ tại U.S. Bureau of Labor Statistics (bls.gov).
Tác động của CPI đối với bất động sản thương mại
Trong một số hợp đồng thuê bất động sản thương mại, CPI được sử dụng như một phương tiện để tăng hoặc giảm hợp lý thuê của người thuê bằng cách liên kết các thuê cơ bản hoặc bổ sung của họ với sự biến đổi trong CPI quốc gia hoặc khu vực, về cơ bản là liên kết thuê với lạm phát quốc gia hoặc khu vực. Mặc dù việc liên kết thuê với CPI không phổ biến lắm, nhưng nó vẫn xảy ra, đặc biệt là trong các hợp đồng thuê của chính phủ. Vì vậy, đối với các chuyên gia bất động sản thương mại, hiểu khái niệm cơ bản và có khả năng tìm kiếm dữ liệu CPI mới nhất và tính toán cách CPI chính xác tác động đến thuê, trong trường hợp họ từng gặp một điều khoản về CPI trong hợp đồng thuê.
Tăng thuê và CPI: Một ví dụ
Để minh họa cách thuê có thể liên kết với CPI trong các hợp đồng thuê bất động sản thương mại và cho bạn thấy cách tính toán tác động của CPI lên thuê, chúng tôi sẽ sử dụng ví dụ sau đây:
- Người thuê A ký một hợp đồng thuê 10 năm cho 10.000 feet vuông không gian văn phòng tại Realogic Tower, một tài sản hạng A nằm ở trung tâm thành phố Chicago.
- Tiền thuê cơ bản ban đầu của Người thuê A là 20.000 đô la mỗi tháng.
- Hợp đồng thuê bắt đầu vào ngày 1 tháng 12 năm 2023.
- Có một điều khoản trong hợp đồng thuê quy định rằng vào ngày 1 tháng 12 của mỗi năm tiếp theo của hợp đồng thuê, tiền thuê cơ bản ban đầu của Người thuê A sẽ tăng theo cùng tỉ lệ mà CPI tăng so với chỉ số cơ sở được xuất bản ngay trước khi hợp đồng thuê bắt đầu.
- Chỉ số cơ sở CPI sẽ được sử dụng là CPI-U, Tất cả người tiêu dùng thành thị, giá trung bình thành phố Hoa Kỳ, 1982/84=100.
Để tính toán chính xác tăng hàng năm trong Tiền thuê cơ bản hàng năm của Người thuê A, chúng ta cần sử dụng bảng CPI trên trang web Cục Thống kê Lao động Hoa Kỳ, có thể tìm thấy tại địa chỉ https://data.bls.gov/cgi-bin/surveymost?cu
Hầu hết các hợp đồng thuê bất động sản thương mại liên quan đến Chỉ số được xuất bản ngay trước một ngày quan trọng cụ thể, như ngày bắt đầu hợp đồng thuê, như trong ví dụ của chúng tôi. Thông thường, có khoảng thời gian trễ hai tháng trong việc xuất bản bảng CPI. Vì vậy, trong ví dụ của chúng tôi, nếu ngày bắt đầu cho hợp đồng thuê của Người thuê A là ngày 1 tháng 12 năm 2023, chúng ta sẽ sử dụng dữ liệu trong bảng CPI được xuất bản vào ngày 1 tháng 10 năm 2023 - bảng cuối cùng được xuất bản trước ngày bắt đầu thuê - là chỉ số cơ sở để tính toán tăng thuê cơ bản trong tương lai.
Sau đây, đây là một số giá trị chỉ số tưởng tượng nhưng thực tế chúng ta có thể sử dụng để hoàn thành ví dụ và tính toán việc tăng thuê cơ bản của Người thuê A trong bốn năm đầu tiên của hợp đồng thuê của họ:
Tăng thuê cơ bản ban đầu của Người thuê A sẽ xảy ra vào ngày 1 tháng 12 năm 2024. Để tính toán tăng trưởng đó, bạn sẽ trừ 194.60 (giá trị chỉ số cơ sở) từ 201.50, Chỉ số hiện tại tháng 10 năm 2024, là chỉ số cuối cùng được xuất bản trước ngày tăng thuê dự kiến vào ngày 1 tháng 12 năm 2024. Hiệu số sau đó được chia cho chỉ số cơ sở 194.60 để xác định Hệ số Điều chỉnh Chỉ số là 3,55%.
Tiếp theo, nhân Hệ số Điều chỉnh Chỉ số - +3.55% - với thuê cơ bản ban đầu - 20.000 đô la mỗi tháng.
Trong năm thứ 2 của hợp đồng thuê, Tiền thuê cơ bản của Người thuê A sẽ tăng thêm 709,15 đô la mỗi tháng, tương đương 3,55% số tiền thuê cơ bản ban đầu của họ.
Dưới đây là một công thức đơn giản tóm tắt quá trình trên:
Để tính toán các tăng thuê cơ bản tiếp theo, bạn sẽ tuân thủ quy trình tương tự, nhưng sử dụng dữ liệu CPI cuối cùng được xuất bản trước mỗi lần tăng thuê dự kiến, vì vậy là Chỉ số được xuất bản vào tháng 10 năm 2025, tháng 10 năm 2026 và cứ tiếp tục như vậy.
Một số ghi chú khác về CPI trong bất động sản thương mại
Hãy nhớ rằng:
- Không phải tất cả các hợp đồng thuê với tăng thuê CPI tăng mỗi năm
- Một số hợp đồng thuê có thể có tăng thuê theo năm dương lịch hoặc trung kỳ
- Một số hợp đồng thuê có thể có giới hạn hoặc mức tối thiểu cho tăng thuê CPI
- Số tiền điều chỉnh CPI không được biết trước khi hợp đồng thuê bắt đầu, vì vậy nó thường bị bỏ qua trong quá trình tính toán hoa hồng thuê.
Hơn nữa, hầu hết các hợp đồng thuê ngày nay sử dụng các bước thuê cố định, chẳng hạn như mức tăng phần trăm cố định hàng năm hoặc mức tăng đô la cho mỗi feet vuông hàng năm, thay vì các điều chỉnh CPI. Điều này giảm thời gian và công sức cần thiết để tính toán điều chỉnh thuê và giúp loại bỏ những sai sót có thể gây thiệt hại đáng kể.
Tài nguyên và Thông tin Bổ sung về Hợp đồng Thuê Bất động sản Thương mại
Nếu bạn muốn tìm hiểu thêm về các hợp đồng thuê bất động sản thương mại, chúng tôi đã cập nhật một số bài viết phổ biến nhất từ loạt bài của chúng tôi về Cơ bản Hợp đồng Thuê Thương mại. Các chủ đề bao gồm:
- Thuê phần trăm
- Điều khoản Hợp đồng thuê
- Chia sẻ tỷ lệ Pro-Rata
- Tăng trưởng Gross-Up
Ngoài ra, có một số tài nguyên trong Thư viện của chúng tôi mà bạn có thể quan tâm, chẳng hạn như "ABC của Hợp đồng Thuê Bất động sản Thương mại - Hướng dẫn Toàn diện" và Bảng tra cứu thuật ngữ Hợp đồng Thuê Bất động sản Thương mại của chúng tôi, bao gồm định nghĩa cho hơn 140 thuật ngữ.
Cuối cùng, Realogic cung cấp một khóa đào tạo mang tên "Hiểu Rõ Hợp đồng Thuê Bất động sản Thương mại" bao gồm tất cả các khái niệm cơ bản cũng như một khóa học về trích xuất Hợp đồng thuê. Bạn có thể tìm hiểu thêm về tất cả các khóa đào tạo của chúng tôi trên trang CRE Training trên trang web của chúng tôi.
Tác giả: Terry Banike, Phó Chủ tịch Marketing, Realogic
