Những UPREIT, viết tắt của Umbrella Partnership Real Estate Investment Trust, cho phép chủ sở hữu bất động sản tăng giá chuyển nhượng tài sản từ sở hữu cá nhân sang một quỹ đầu tư trong trao đổi các cổ phiếu trong quỹ. Trao đổi này còn được biết đến với tên gọi là trao đổi theo Điều 721, được thiết kế để cho phép nhà đầu tư trì hoãn thuế thu nhập từ tăng giá vốn.
Cấu trúc này cho phép nhà đầu tư tiếp tục tận hưởng lợi ích tiềm năng từ bất động sản ngay cả sau khi chuyển nhượng quyền sở hữu.
UPREIT là gì?
UPREIT là một thỏa thuận được thực hiện giữa nhà đầu tư bất động sản và quỹ đầu tư bất động sản để chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản tăng giá vốn, còn được gọi là trao đổi theo Điều 721. Khác với các giao dịch thông thường, tài sản không được bán để nhận tiền mặt, mà chủ sở hữu nhận được các đơn vị đối tác hoạt động (OP) trong quỹ, có giá trị tương đương với cổ phiếu thông thường. Nếu bất động sản được bán để lấy tiền mặt, nó sẽ tạo ra một sự kiện chịu thuế và chủ sở hữu bất động sản sẽ phải chịu trách nhiệm với thuế thu nhập từ tăng giá vốn. Sử dụng đơn vị đối tác hoạt động có nghĩa là chủ sở hữu bất động sản có thể trì hoãn thuế từ tăng giá vốn cho đến khi:
- Đơn vị đối tác hoạt động được bán
- Đơn vị đối tác hoạt động được chuyển đổi thành cổ phiếu REIT, hoặc
- Chủ sở hữu REIT bán bất động sản đã được đóng góp
Trao đổi này được cho phép bởi IRC 721 và mang lại những lợi ích trì hoãn thuế tương tự như giao dịch theo Điều 1031. Hãy nhớ rằng bất động sản phải là một tài sản mà REIT muốn thêm vào danh mục của mình, điều này có thể mang đến một số thách thức. Việc tìm một REIT quan tâm để mua bất động sản có thể mất một thời gian và nếu REIT quyết định bán bất động sản vào thời gian sau, nó sẽ gây ra một sự kiện chịu thuế.
Tại sao UPREITs được tạo ra?
REIT (Hợp tác đầu tư bất động sản) được giới thiệu lần đầu bởi Quốc hội Hoa Kỳ vào năm 1960 để cung cấp cho nhà đầu tư quyền truy cập tốt hơn vào bất động sản mang lại thu nhập. Trước khi được giới thiệu, việc đầu tư vào bất động sản mang lại thu nhập chỉ dành cho những người giàu có hoặc nhà đầu tư lớn.
Năm 1960, luật Cigar Excise Tax Extension cho phép REIT sở hữu và tài trợ cho các khoản đầu tư bất động sản. Luật cải cách thuế năm 1986 đã cho phép REIT vận hành và quản lý các tài sản đầu tư. Khi REIT tiến triển, các cấu trúc thay thế như UPREIT đã xuất hiện trên thị trường.
Cấu trúc UPREIT được tạo ra để cho phép nhà đầu tư đóng góp tài sản tăng giá vào sở hữu chung và tránh việc công nhận lợi nhuận.
UPREIT có phải là một khoản đầu tư tốt?
Kể từ khi được giới thiệu, UPREITs đã trở thành một lựa chọn đầu tư phổ biến nhằm cung cấp thu nhập cho các cổ đông của họ. Điều này không gây ngạc nhiên, khi xem xét những lợi ích tiềm năng không có trong các giao dịch bất động sản thông thường. Một số trong số chúng bao gồm:
- Thanh lưu động
- Cơ hội đầu tư không tích cực
- Lợi thế thuế
- Tiềm năng thu nhập
- Đa dạng hóa
- Kế hoạch di sản với giá trị cơ sở tăng lên
Tuy nhiên, tồn tại những rủi ro đối với bất kỳ loại đầu tư bất động sản nào và UPREITs cần được đánh giá kỹ lưỡng trước khi quyết định đầu tư. Dưới đây là một số thuật ngữ cần biết khi đánh giá một khoản đầu tư UPREIT:
Mức giá tài sản ròng (NAV): Đây là giá trị thị trường ước tính của UPREIT, xác định giá cổ phiếu của quỹ. Để tính toán NAV, lấy giá trị tài sản của quỹ trừ giá trị các khoản nợ. Để tính giá trị cổ phần, chia NAV cho tổng số cổ phiếu thông thường đang lưu hành.
Lợi nhuận từ hoạt động (FFO): Được sử dụng để đánh giá tình hình tài chính của một UPREIT, FFO có ích hơn so với lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu. FFO cho thấy luồng tiền từ hoạt động của REIT và được xác định bằng cách cộng dồn đốc hạ xia, trích khấu hao và các khoản lỗ từ việc bán tài sản vào lợi nhuận và sau đó trừ các khoản lợi từ việc bán tài sản cũng như bất kỳ thu nhập lãi suất nào.
Lợi nhuận từ hoạt động điều chỉnh (AFFO): AFFO xem xét các chi phí để vận hành các tài sản trong quỹ như bảo trì, sửa chữa và các khoản đầu tư vốn.
EBITDA: viết tắt của Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization, được sử dụng để đánh giá hiệu suất hoạt động. Tỷ lệ EBITDA so với chi phí lãi suất có thể được sử dụng để đo lường rủi ro tiềm năng của một REIT và đánh giá các khoản nợ của nó.
Xếp hạng tín dụng: Có thể được sử dụng để đánh giá triển vọng của một UPREIT đã hoạt động trong quá khứ và hữu ích khi đánh giá nợ của một REIT.
Chi phí vốn: Đây là một công cụ được sử dụng để đưa ra quyết định tốt hơn về việc phân phối vốn. Đây tương tự như tỷ suất lợi nhuận dự kiến từ một khoản đầu tư.
Giao dịch UPREIT hoạt động như thế nào?
Giao dịch UPREITs khá đơn giản và được thực hiện bằng cách sử dụng trao đổi 721. Tài sản bất động sản tăng giá của nhà đầu tư được đóng góp cho một REIT để trao đổi mang lại các đơn vị đối tác hoạt động. REIT là đối tác hoạt động ủy quyền sở hữu phần lớn các đơn vị đối tác hoạt động. Thay vì bán tài sản, nhà đầu tư có thể trì hoãn thuế thu nhập từ tăng giá vốn bằng cách giao dịch tài sản cho các đơn vị đối tác hoạt động.
Tuy nhiên, loại trao đổi 721 trực tiếp như này hiếm khi xảy ra và nhà đầu tư thường sử dụng một chiến lược khác liên quan đến hai bước.
- Nhà đầu tư bán tài sản được nhượng quyền và cấu trúc thành một trao đổi 1031. Thay vì tìm một tài sản thay thế, nhà đầu tư sẽ xác định và mua bất động sản đã được REIT chỉ định trước đó.
- Tiếp theo, lợi ích phân số được đóng góp cho đối tác hoạt động sau một khoảng thời gian nắm giữ từ 12 đến 24 tháng (là một phần của trao đổi 721). Nhà đầu tư nhận được một lợi ích trong đối tác hoạt động để đổi lấy tài sản đã được đóng góp.
Làm sao để có thu nhập từ UPREIT?
Các nhà đầu tư có thể sử dụng cấu trúc UPREIT để tận dụng tiềm năng thu nhập và lợi ích thuế.
Nếu một UPREIT tăng giá trị, nhà đầu tư UPREIT có thể trao đổi các đơn vị trong quỹ lấy cổ phiếu, có thể được bán và rút tiền mặt. Hầu hết các UPREITs đều được niêm yết công khai và có cấu trúc giống như một công ty. Khi cổ phiếu được bán và UPREIT có lợi nhuận, nhà đầu tư sẽ kiếm được khoảng chênh lệch giữa giá trị cổ phiếu ban đầu và giá trị cổ phiếu khi nó được bán. Nhà đầu tư cũng có thể tận hưởng thu nhập tiềm năng từ cổ tức của một UPREIT có lợi nhuận. Tuy nhiên, luồng tiền mặt tiềm năng có thể biến đổi.
Nhược điểm của UPREIT là gì?
Trong khi chúng tôi đã liệt kê tất cả lợi ích tiềm năng của UPREIT - lợi thế thuế, thu nhập tiềm năng, tính thanh lưu động, v.v. - chắc chắn sẽ có một số nhược điểm. Dưới đây là một số nhược điểm được biết đến của UPREIT:
-
Quyền biểu quyết bị hạn chế: Quyền biểu quyết của đơn vị đối tác hoạt động bị hạn chế và chỉ áp dụng cho các vấn đề liên quan đến quyền của người nắm giữ, như phân phối, rút tiền và phân phối thuế.
-
Thiếu kiểm soát: Khi được đóng góp tài sản, REIT là chủ sở hữu của tài sản và tiếp quản toàn quyền.
-
Biến động giá trị: Giá trị cổ phiếu có thể thay đổi dựa trên biến động của thị trường chứng khoán, quản lý, định giá tài sản, giao dịch tài chính hoặc giao dịch khác.
-
Yêu cầu báo cáo: Các cổ đông REIT phải nộp thuế thu nhập theo quy định của tiểu bang nơi cư trú, và các chủ sở hữu đơn vị đối tác hoạt động phải nộp thuế tại từng tiểu bang mà đối tác hoạt động kinh doanh.
UPREIT là một hợp tác độc đáo, trì hoãn thuế và các nhà đầu tư nên điều tra cấu trúc này để tìm hiểu thêm về tất cả những gì nó mang lại.
Nội dung này chỉ mang tính chất thông tin chung và mục đích giáo dục. Thông tin được dựa trên dữ liệu thu thập từ những nguồn tin cậy theo quan điểm của chúng tôi. Không đảm bảo tính chính xác, không đủ để làm căn cứ chính cho quyết định đầu tư.
