Hướng dẫn toàn diện về Real Estate Private Equity (REPE)

Sau ngành ngân hàng đầu tư và vốn tư nhân, real estate private equity (REPE) là ngành tạo ra nhiều câu hỏi liên quan đến sự nghiệp nhất đối với chúng tôi. Ngành bất động...

Real Estate Private Equity

Sau ngành ngân hàng đầu tư và vốn tư nhân, real estate private equity (REPE) là ngành tạo ra nhiều câu hỏi liên quan đến sự nghiệp nhất đối với chúng tôi. Ngành bất động sản thực tế khác biệt rất nhiều dựa trên công ty, địa điểm và chiến lược - và sự khác biệt về tiền lương, thời gian làm việc và phong cách làm việc phản ánh điều đó. Bất động sản private equity mang lại một số lợi thế so với các con đường "tài chính cao cấp" truyền thống của ngành ngân hàng đầu tư và vốn tư nhân. Nhưng điều đó không phải dành cho tất cả mọi người và bạn phải đọc kỹ chi tiết trước khi mua vào sự nghiệp này.

Khái niệm cơ bản về Real Estate Private Equity?

Định nghĩa REPE: Các công ty real estate private equity (REPE) huy động vốn từ nhà đầu tư bên ngoài, được gọi là Các Đối Tác Hạn Chế (Limited Partners - LPs), sau đó sử dụng vốn này để mua và phát triển tài sản, vận hành và cải thiện chúng, và sau đó bán chúng để thực hiện lợi nhuận từ đầu tư của họ.

Các nhà đầu tư bên ngoài hoặc Các Đối Tác Hạn Chế có thể bao gồm quỹ hưu trí, quỹ tặng, công ty bảo hiểm, văn phòng gia đình, quỹ tài chính, và cá nhân có tài sản ròng cao.

Các công ty REPE thường tập trung vào bất động sản thương mại - văn phòng, công nghiệp, bán lẻ, căn hộ đa chức năng và các tài sản chuyên biệt như khách sạn - thay vì bất động sản dân cư.

Nếu họ hoạt động trong bất động sản dân cư, chiến lược thường là mua, nắm giữ và cho thuê nhà cho cá nhân (xem thêm: Blackstone).

Đối với thêm thông tin, xem tổng quan về private equity của chúng tôi.

Real Estate Private Equity vs. REITs vs. Công ty quản lý bất động sản

Real estate investment trusts (REITs) liên tục huy động nợ và vốn trong thị trường công cộng sau đó mua, phát triển, vận hành và bán tài sản.

REITs phải tuân thủ các yêu cầu nghiêm ngặt về tỷ lệ tài sản liên quan đến bất động sản mà họ sở hữu, tỷ lệ lợi nhuận ròng mà họ chi trả theo hình thức cổ tức và tỷ lệ doanh thu của họ đến từ nguồn tài sản bất động sản.

Đổi lại, họ nhận được sự xử lý thuế thuận lợi, chẳng hạn như không có thuế thu nhập doanh nghiệp ở nhiều quốc gia.

Công ty quản lý bất động sản (REOCs) tương tự, nhưng họ không phải đối mặt với các hạn chế và yêu cầu giống nhau và không nhận được các lợi ích thuế tương tự.

Các công ty private equity bất động sản khác nhau như sau:

Nhà đầu tư - Nhà đầu tư REPE là các Đối Tác Hạn Chế có vốn của họ bị kẹt trong một khoảng thời gian dài khi công ty đầu tư. Nhà đầu tư REIT và REOC là cổ đông và người cho vay công cộng của công ty và đầu tư của họ rất dễ dàng chuyển đổi.

Thời gian nắm giữ - Các công ty REPE có kế hoạch mua hoặc phát triển tài sản, giữ chúng trong một vài năm và sau đó bán chúng; REITs và REOCs thường nắm giữ tài sản mãi mãi.

Quy định - REPE, như là các công ty đầu tư tư nhân, được quy định nhẹ nhàng và không phải tuân thủ các yêu cầu giống như REITs hoặc thậm chí REOCs.

Real Estate Acquisitions vs. Quản lý tài sản

Trong các công ty private equity bất động sản, có hai vai trò riêng biệt: Tiếp cận và Quản lý tài sản.

Chúng là các nhóm riêng biệt trong một số công ty, trong khi những công ty khác kết hợp chúng.

Những công ty khác tách biệt chúng ở một số mức độ của cấu trúc tổ chức nhưng kết hợp chúng ở những nơi khác.

Nhóm Tiếp cận theo đuổi và phân tích các giao dịch, thương lượng, thiết lập nguồn tài chính và thuyết phục các nhà quyết định của công ty đầu tư vào các tài sản.

Nhóm Quản lý tài sản thực hiện kế hoạch kinh doanh được đặt ra sau khi công ty REPE đã mua tài sản. Các thành viên của nhóm cải thiện hoạt động và hiệu suất tài chính của tài sản và khắc phục các vấn đề phát sinh.

Trần lương cao hơn trong việc tiếp cận vì nhận thức rằng nó khó hơn để thực hiện giao dịch so với việc quản lý tài sản.

Quản lý tài sản đôi khi được coi là một "trung tâm chi phí" được chỉ trích khi các giao dịch không khả quan và cũng không nhận được sự công nhận đầy đủ khi các giao dịch phát triển tốt.

Tuy nhiên, quản lý tài sản ổn định hơn về lương và con đường sự nghiệp vì các công ty luôn cần quản lý tài sản của họ ngay cả khi họ không thực hiện rất nhiều giao dịch.

Chiến lược Real Estate Private Equity

Bạn có thể chia các nhóm real estate private equity thành từng chiến lược, ngành, địa điểm, cấu trúc vốn và vai trò giao dịch:

Các công ty private equity bất động sản hàng đầu

Các công ty private equity bất động sản hàng đầu thay đổi từ năm này sang năm khác; bạn nên xem xếp hạng PERE để có cái nhìn được cập nhật.

Tuy nhiên, Blackstone, Starwood và Brookfield hầu như luôn đứng ở vài vị trí hàng đầu.

Blackstone và Brookfield là những công ty lớn, không chỉ là bất động sản, trong khi Starwood là công ty đầu tư bất động sản lớn nhất.

Các công ty private equity chung chủ yếu, sau Blackstone, thường có sự hiện diện nhiều thứ hai nhất trong bất động sản.

Công việc REPE: Mô tả đầy đủ

Ở các cấp trình độ cấp dưới, công việc trong real estate private equity tương tự công việc trong private equity thông thường: thu thập thông tin giao dịch, phân tích các khả năng đầu tư tiềm năng, xây dựng mô hình tài chính, tiến hành xác minh sự chân thành, giám sát danh mục, gây quỹ và chuẩn bị ghi chú hội đồng đầu tư.

Nhưng mọi thứ liên quan đến bất động sản, chứ không phải công ty, điều này tạo ra sự khác biệt.

Ví dụ: việc thăm và tham quan tài sản mặt tiền rất quan trọng bởi vì con số chỉ cho bạn biết rất ít về một tòa nhà; bạn cần phải thấy nó trong cuộc sống thực để có được cái nhìn tổng quan.

Ngoài ra, các vấn đề logistics trực tiếp trên thực địa như làm việc với công nhân xây dựng và đội bảo trì tại hiện trường quan trọng hơn.

Một số ngày, bạn có thể sử dụng Excel trong 10 giờ để tính toán số liệu; những ngày khác, bạn có thể đi tham quan tài sản, gặp gỡ một đội thi công và thiết lập cuộc gọi hội nghị để nói chuyện với những người đầu tư về quỹ mới công ty của bạn đang gây quỹ.

Con người thường cho rằng việc tạo mô hình tài chính bất động sản dễ dàng hơn so với việc tạo mô hình tài chính của các công ty thông thường trong private equity vì bất động sản đơn giản hơn các công ty.

Ngoài ra, bạn có thể tự động hóa một số quy trình bằng cách sử dụng công cụ như ARGUS.

Những đánh giá này có chút đúng, nhưng nó chính xác hơn khi nói rằng các nguồn gốc khó khăn trong quá trình tạo mô hình tài chính bất động sản khác nhau.

Ví dụ, trong bất động sản, bạn thường nhận được bảng thuê kém chất lượng và bạn phải dành nhiều thời gian để làm sạch chúng để bạn có thể chuyển đổi dữ liệu sang ARGUS và Excel.

Nhưng trong private equity thông thường, hầu hết các công ty đều có báo cáo tài chính hợp lý, vì vậy sự phức tạp đến từ cách bạn chọn dự báo hiệu suất tài chính trong tương lai.

Là thành viên mới trong đội, bạn có thể mong đợi bỏ thời gian của mình như thế này trong công ty trung bình:

Phân tích và mô hình tài sản: 33% Báo cáo và ghi chú hội đồng ghi chú và ghi chú: 33% Tiếp thị, xác minh sự chân thành và các cuộc họp khác: 33%

Bước nghiệp trong Real Estate Private Equity

Nó rất giống với quá trình nghề nghiệp trong private equity thông thường: Analyst, Associate, VP, Director hoặc SVP và Partner hoặc MD...

... nhưng đôi khi có ít hơn các cấp bậc, đó là lý do tại sao chúng tôi không liệt kê chức danh "Cộng tác viên cấp cao".

Ngoài ra, có các quỹ đầu tư khác nhau cho hai bên Nhập cư và Quản lý tài sản, và bạn được thăng chức lên từng bậc thang cho từng vị trí bạn đang ở.

Có ít hơn các công ty REPE so với các công ty PE thông thường, vì vậy cũng có ít vị trí cấp cao hơn và có thể khó khăn hơn để thăng chức.

Mức lương + Thưởng Real Estate Private Equity

Tiền lương trong bất động sản private equity biến động rất lớn và nó có xu hướng dựa trên hiệu suất nhiều hơn so với PE truyền thống.

Rhodes Associates đôi khi xuất bản báo cáo về tiền lương, và bạn có thể tìm thấy báo cáo trên các trang web như Glassdoor.

Nếu ta suy ra từ những nguồn này, các khoảng lương + thưởng cho các vai trò tiếp cận, ngoại trừ kinh nghiệm chứa, có thể là:

  • Analyst: 100-150 nghìn đô la
  • Associate: 150-250 nghìn đô la
  • VP: 300.000 - 500.000 đô la
  • Giám đốc hoặc SVP: 450.000 - 700.000 đô la
  • Đối tác hoặc MD: 750.000 - 1 triệu đô la

Lưu ý: Tôi không tự tin về những con số này vì dữ liệu từ các nguồn khác nhau thể hiện sự khác biệt lớn. Nếu bạn có ước tính hoặc nguồn tin tốt hơn, hãy thêm chúng.

Lưu ý 2: Ngoài ra, lưu ý rằng có sự biến động lớn về lương giữa các công ty khác nhau. Các con số về bồi dưỡng này tương ứng với các công ty "có tổ chức" (tiền lương tại các công ty boutique và văn phòng gia đình sẽ thấp hơn).

Nhiều công ty bắt đầu trả thưởng hiệu suất hoặc "phí tìm kiếm" cho các giao dịch bạn mang lại ở cấp VP, và một số công ty sẽ cho phép tham gia vào giao dịch và phần chia nguyên tắc ngay cả cho các Associate.

Phần chia và tham gia giao dịch của bạn sẽ tăng khi bạn thăng tiến theo bậc thang cũng.

Về phía Quản lý tài sản, tiền lương có xu hướng thấp hơn ở tất cả các cấp độ; mong đợi một sự giảm giá 10-20% ở tất cả các cấp độ.

Ngoài ra, phần chia và phần thưởng có liên quan đến hiệu suất bị hạn chế hơn ở phía đó cho đến khi bạn trở thành đối tác.

Làm thế nào để tham gia vào Real Estate Private Equity

Không giống như các sự nghiệp ngân hàng đầu tư hoặc private equity, nơi có các bước rõ ràng bạn phải làm theo, bất động sản private equity là một trò chơi "Chọn cuộc phiêu lưu của riêng bạn".

Người chuyên nghiệp tham gia vào ngành từ:

  • Sau khi tốt nghiệp đại học.
  • Từ các nhóm bán hàng đầu tư bất động sản tại các ngân hàng lớn và ngân hàng đầu tư (EB), cũng như các công ty chuyên ngành như Eastdil.
  • Từ các công ty môi giới bất động sản như CBRE và JLL, thường từ vai trò bán hàng đầu tư.
  • Từ việc cho vay bất động sản thương mại hoặc quỹ nợ bất động sản.
  • Vị trí tiếp cận tại REIT hoặc REOC.
  • Vị trí phát triển tài sản (đôi khi).
  • Trường kinh doanh, nếu họ đã có nền tảng bất động sản trước khi học sau đại học ... hoặc nếu họ làm ngành ngân hàng đầu tư bất động sản và sau đó chuyển đến từ đó.

Trong số những con đường này, các con đường tốt nhất để thành công trong REPE là ngân hàng đầu tư bất động sản hoặc môi giới bất động sản.

Tham gia trực tiếp sau khi tốt nghiệp đại học có nhược điểm thông thường: ít linh hoạt hơn, ít mạng lưới hơn, ít đào tạo hơn, v.v.

Và trong khi có thể phá vỡ từ vai trò khác, bạn thường cần các công việc khác trước khi có thể giành những vai trò đó - vì vậy chúng ít phải là những đường đi trực tiếp.

Ví dụ, bạn không thể mong đợi giành một vai trò tiếp cận tại một REIT ngay sau khi tốt nghiệp đại học; bạn cần phải có một số kinh nghiệm làm việc khác trước.

Để tham gia ngành công nghiệp ở bất kỳ cấp độ nào, bạn nên:

  • Hoàn thành giao dịch liên quan đến bất động sản, ngay cả khi chúng không trực tiếp liên quan đến đầu tư - kiến thức cụ thể về ngành là rất quan trọng. Bạn sẽ học nhiều hơn khi quản lý người thuê trong một tòa nhà căn hộ so với những gì bạn đã học từ một lớp học.
  • Tham gia các hiệp hội ngành như Viện Đô thị (ULI), Hiệp hội Phát triển Bất động sản Thương mại (NAIOP), Hội nghị Quốc tế về Trung tâm Thương mại (ICSC) và Các chuyên gia Bất động sản Trẻ (YREP).
  • Mạng lưới, mạng lưới và mạng lưới nhiều hơn nữa, sử dụng gợi ý cuộc phỏng vấn thông qua các cuộc phỏng vấn thông tin.
  • Tập trung vào việc học kỹ năng về mức độ tài sản, chẳng hạn như cách đọc bảng thuê, giải thích dự án tài chính bất động sản, phân tích giao dịch và dữ liệu thị trường và đưa ra các đề xuất dựa trên thông tin tài chính.

Bên ngoài các công ty lớn, quá trình tuyển dụng trong bất động sản thường được tiến hành ngẫu nhiên, và các công ty tuyển dụng "khi cần". Vì vậy, bạn phải làm mọi thứ để đứng đầu tại các công ty trong khu vực của bạn khi có một vị trí mở.

Nhận xét cuối cùng: các trường "nổi tiếng" trong bất động sản khá khác và không nhất thiết bạn cần một học vấn từ Ivy League hoặc Oxbridge để gia nhập.

Ví dụ, ở Mỹ, trường như USC, UC Berkeley và Đại học Wisconsin-Madison là lựa chọn hàng đầu do mạng lưới cựu sinh viên của họ trong ngành.

Các lựa chọn mạnh khác là Northwestern, UPenn và NYU.

Đó đều là những trường tốt, nhưng chúng không phải là những trường đại học tốt nhất trong cả nước.

Quy trình phỏng vấn Real Estate Private Equity

Ở Mỹ, quy trình phỏng vấn REPE bắt đầu bằng việc hoàn thành phỏng vấn vòng một với một số người trẻ dự án hơn như các Học viên và Cộng tác viên. Họ sẽ đặt một số câu hỏi về phù hợp, kỹ thuật, và câu hỏi chỉ số ngành và thậm chí tài chính, kế toán và định giá/DCF.

Ở mặt lục năng, họ có thể đi "all in" vào bất động sản.

Có khả năng chúng sẽ kết hợp cả hai loại câu hỏi tiêu chuẩn về hành vi và kỹ thuật, đặc biệt nếu bạn tham gia từ ngân hàng đầu tư, private equity truyền thống hoặc điều gì đó khác ngoại trừ vai trò thuần túy của bất động sản.

Đối với các câu hỏi chuẩn hành vi và kỹ thuật, xin vui lòng xem hướng dẫn của chúng tôi về câu hỏi và câu trả lời phỏng vấn ngân hàng đầu tư.

Phần còn lại của bài viết này sẽ tập trung vào các câu hỏi cụ thể liên quan đến bất động sản:

Một số câu hỏi và câu trả lời tiêu biểu trong ngành này:

(Để trích dẫn các câu hỏi và câu trả lời cụ thể, vui lòng xem bài viết gốc)

1