Bán Bất động sản cho thuê với tổn thất

Đầu tiên, hãy đảm bảo bạn thực sự có tổn thất thuế Bạn có thể đang gặp phải tổn thất nếu bạn phải bán một căn nhà cho thuê trong thị trường giảm giá hoặc...

Nữ môi giới bất động sản cùng khách hàng nữ trong một căn hộ cho thuê

Đầu tiên, hãy đảm bảo bạn thực sự có tổn thất thuế

Bạn có thể đang gặp phải tổn thất nếu bạn phải bán một căn nhà cho thuê trong thị trường giảm giá hoặc vừa mới đầu tư thêm tiền vào một căn nhà vượt quá giá trị thực. Để xác định xem bạn có thuế thu nhập hoặc tổn thất thuế, bạn cần so sánh giá bán của tài sản với cơ sở thuế của nó. Cơ sở thuế thường là giá mua ban đầu của bạn, cộng với chi phí cải thiện (không tính các chi phí bạn đã khấu trừ như các chi phí sửa chữa và bảo trì), trừ đi bất kỳ khấu trừ khấu trừ thuế khấu trừ nào bạn đã khai trương trong thời gian bạn sở hữu nó.

Hãy cẩn thận nếu bạn đã mua tài sản trong một trao đổi tương đương kiểu như Quy định 1031 miễn thuế - nơi bạn hoán đổi tài sản khác cho tài sản bạn đang nghĩ đến bán. Với trao đổi 1031, bạn trì hoãn việc trả thuế cho một lợi nhuận từ việc bán một tài sản bằng cách trao đổi nó cho một tài sản khác. Để tránh nhận biết lợi nhuận từ việc bán tài sản đầu tiên của bạn, bạn có thể chuyển cơ sở giá trị cho tài sản mới. Điều này có thể dẫn đến một lượng nhỏ cơ sở thuế trong tài sản mà bạn đang cố gắng bán. Cơ sở thuế của tài sản có thể thấp hơn bạn nghĩ.

Tóm lại: Hãy chắc chắn bạn biết cơ sở thuế của tài sản trước khi bán. Như vậy bạn sẽ không mong đợi một tổn thất mà thay vào đó lại có lợi nhuận làm tăng hóa đơn thuế của bạn.

TurboTax có thể giúp bạn theo dõi cơ sở thuế thuế cho tài sản của mình.

Nếu bạn có tổn thất thuế, có thể áp dụng quy định thuận lợi hơn

Hãy giả sử bạn thực sự mong đợi một tổn thất thuế từ việc bán một căn nhà cho thuê bạn đã sở hữu hơn một năm. Tổn thất đó sẽ là tổn thất Mục 1231 - điều có thể là một loại tổn thất tốt để có. Dưới đây là lý do tại sao.

Thứ nhất, tổn thất Mục 1231 có thể được sử dụng để giảm bất kỳ loại thu nhập nào bạn có - lương, tiền thưởng, thu nhập tự làm chủ, lợi nhuận vốn, bạn đặt tên nó.

Thứ hai, bạn có thể có một tổn thất hoạt động ròng (NOL) nếu tổn thất Mục 1231 đủ lớn để giảm thu nhập khác của bạn xuống dưới mức không. Nếu có vậy, bạn có thể kỳ hạn NOL quay trở lại ít nhất hai năm và sử dụng nó để bù thuế thu nhập chịu thuế trong những năm đó. Bằng cách làm như vậy, bạn có thể khôi phục một phần hoặc toàn bộ số thuế bạn đã trả trong những năm trước đó bằng cách sửa đổi những hoàn lại đó.

Nếu NOL còn lại sau khi quay lại hai năm, bạn có thể mang phần còn lại đi vào các năm thuế tương lai để bù thuế thu nhập tương lai (tối đa 20 năm). Hoặc bạn có thể chọn không thực hiện quay lại mà chỉ quay lại trong vòng 20 năm.

Trừ các tổn thất hoạt động chủ động

Nếu bất động sản cho thuê của bạn đã tạo ra tổn thất trong những năm qua, bạn có thể có tổn thất hoạt động chủ động đã bị đình chỉ (PALs). Thông thường, bạn chỉ có thể khấu trừ các tổn thất chủ động đình chỉ này chỉ đối với thu nhập chủ động, có thể từ các hoạt động khác như cho thuê hoặc các hoạt động kinh doanh chủ động khác.

May mắn thay, bạn cũng có thể được khấu trừ PALs đã bị đình chỉ khi bạn bán bất động sản tạo ra chúng. Nếu bạn bán một bất động sản cho thuê với PALs đã bị đình chỉ, bạn có thể được khấu trừ chúng ngoài khấu trừ bất kỳ tổn thất Mục 1231 nào từ việc bán. Giống như các tổn thất Mục 1231, PALs có thể khấu trừ thu nhập khác và cũng tạo ra hoặc tăng thêm NOL mà bạn có thể quay lại hoặc tiếp diễn.

Chuyển đổi một nơi ở cá nhân thành bất động sản cho thuê

Tổn thất từ việc bán một nơi ở cá nhân không được khấu trừ. Thông thường, bạn chỉ có thể yêu cầu khấu trừ thuế từ việc bán tài sản được sử dụng cho mục đích kinh doanh hoặc đầu tư.

Tuy nhiên, nếu bạn chuyển đổi một nơi ở cá nhân thành bất động sản cho thuê và sau đó bán nó với giá thấp hơn so với giá ban đầu, liệu bạn có tổn thất khấu trừ thuế? Có thể. Cơ sở thuế của bất động sản cho thuê là số ít hơn giá trị khi đưa vào sử dụng, cộng với bất kỳ cải thiện nào, trừ bất kỳ giảm giá nào được thực hiện. Vì vậy, nếu giá trị của ngôi nhà giảm trước khi chuyển đổi nó thành bất động sản cho thuê, bạn có thể có cơ sở thuế thấp và không có tổn thất thuế. Tuy nhiên, tổn thất từ sự giảm giá sau khi chuyển đổi thành bất động sản cho thuê thường là tổn thất có thể khấu trừ.

Ví dụ, bạn chuyển đổi nơi trú ở của bạn thành một căn nhà cho thuê khi giá trị cơ sở của tài sản là 350.000 đô la, và giá trị công bố là 250.000 đô la. Sau đó, bạn bán nó với giá 210.000 đô la sau khi đã khấu trừ 15.000 đô la trong việc khấu trừ khấu trừ. Với mục đích thuế tổn thất, cơ sở thuế của bạn là 235.000 đô la (250.000 đô la giá trị công bố vào ngày chuyển đổi trừ đi 15.000 đô la khấu trừ = 235.000 đô la).

Điều đó có nghĩa là bạn có một tổn thất khấu trừ thuế, nhưng nó bị giới hạn ở mức 25.000 đô la (210.000 đô la giá bán - 235.000 đô la cơ sở = 25.000 đô la tổn thất). Phần còn lại của tổn thất từ giá mua ban đầu 350.000 đô la không phải là tổn thất khấu trừ thuế.

Hãy để chuyên gia thuế địa phương phù hợp với tình huống độc đáo của bạn giúp bạn hoàn thành thuế đúng 100% với TurboTax Live Full Service. Chuyên gia của bạn sẽ khám phá các khấu trừ cụ thể cho ngành để có nhiều giải pháp thuế hơn và nộp thuế cho bạn. Được bảo vệ bởi cam kết Dịch vụ Đầy đủ của chúng tôi. Bạn cũng có thể tự nộp thuế với TurboTax Premium. Chúng tôi sẽ tìm kiếm hơn 500 khấu trừ và khoản ghi có thể cho bạn không bỏ sót điều gì.

1