Cẩm nang đầu tư căn hộ như một chuyên gia

Chủ đề: Mua sắm căn hộ để đầu tư có vài khó khăn, nhưng bằng cách làm quen với năm bước dưới đây, quá trình này sẽ dễ dàng hơn nhiều. Hãy cùng tìm hiểu xem việc sở hữu một tòa nhà căn hộ có phải là điều đúng cho bạn không, cùng với những mẹo và thủ thuật để bắt đầu thành công.

Đầu tư vào tòa nhà căn hộ là một cam kết lớn, nó thường được miêu tả như là một nghề nghiệp chứ không chỉ là một chiến lược đầu tư. Nhà đầu tư có thể thấy quản lý khu căn hộ đòi hỏi mức độ tham gia sâu hơn so với việc quản lý các căn hộ đơn lẻ, cả về mặt vật lý lẫn tài chính. Tuy nhiên, đầu tư vào tòa nhà căn hộ mang lại những lợi ích độc đáo không có trong các lĩnh vực khác. Hãy tiếp tục đọc để tìm hiểu xem việc sở hữu một khu căn hộ có phù hợp với bạn hay không, cũng như những mẹo và thủ thuật để bắt đầu một cách thành công.

Làm thế nào để mua một tòa nhà căn hộ

Học cách đầu tư vào tòa nhà căn hộ không hề dễ dàng, nhưng bằng cách làm quen với năm bước dưới đây, quy trình đó sẽ dễ dàng hơn rất nhiều. Để bắt đầu, hãy đảm bảo rằng việc tham gia vào lĩnh vực đầu tư này đúng là điều phù hợp với bạn:

1. Đảm bảo việc sở hữu một tòa nhà căn hộ là đúng cho bạn: Dù bạn đã có một danh mục đầu tư hoặc hoàn toàn mới với lĩnh vực đầu tư bất động sản, việc đảm bảo rằng đầu tư vào tòa nhà căn hộ phù hợp với bạn là một câu hỏi quan trọng. Có rất nhiều yếu tố cần xem xét, chẳng hạn như chi phí và thời gian. Các chi phí sở hữu tòa nhà căn hộ bao gồm yêu cầu vốn ban đầu cũng như ma trận dòng tiền liên quan đến việc quản lý hàng loạt đơn vị khách thuê cùng một lúc. Thứ hai, việc quản lý một tòa nhà căn hộ đòi hỏi mức độ tham gia và quản lý cao hơn, chẳng hạn như xử lý việc đổi người thuê, giấy tờ thuê, và giải quyết các vấn đề bảo trì. Trước khi bắt đầu công việc mới này, hãy đảm bảo cả thời gian và tài chính của bạn đã sẵn sàng để thích ứng với sự thay đổi lớn.

2. Xác định loại tòa nhà căn hộ: Mỗi người có thể nhận ra từ kinh nghiệm của cuộc sống hàng ngày rằng các căn hộ có đủ loại hình và kích thước khác nhau. Một tòa nhà có thể là một biệt thự Victorian hoàn thiện một cách chuyên nghiệp thành các đơn vị khác nhau, trong khi tòa nhà khác có thể là một tòa nhà đa tầng hiện đại trong một khu vực đô thị. Xác định được mức giá căn hộ bạn có thể mua sẽ giúp hạn chế tìm kiếm, và xác định loại tòa nhà nào sẽ mang lại lợi nhuận tốt nhất cho ngân sách đầu tư của bạn. Nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc cân nhắc giữa giá mua lại so với chi phí sửa chữa và cải tạo.

3. Xác định một bất động sản: Sau khi bạn đã xác định loại khu căn hộ mà bạn muốn sở hữu, bước tiếp theo tự nhiên là tìm kiếm bất động sản. Bạn có thể lựa chọn tự tìm kiếm bất động sản, với sự trợ giúp của một chuyên gia hoặc dịch vụ, hoặc một sự pha trộn của cả hai. Một cách để tự tìm kiếm một thỏa thuận là tham gia câu lạc bộ đầu tư bất động sản địa phương hoặc hiệp hội. Bằng việc tạo mạng lưới với các chuyên gia khác, khả năng cao bạn sẽ kết nối với một nhà đầu tư đồng nghiệp biết về một bất động sản đang được bán. Mặt khác, các nhà môi giới bất động sản, đặc biệt là nhà môi giới bất động sản thương mại, có thể hữu ích trong quá trình này. Họ không chỉ có quyền truy cập vào nhiều dịch vụ liệt kê, mà họ còn có các danh sách từ các công ty môi giới thương mại. Tuy nhiên, hãy lưu ý rằng phí hoa hồng trên các giao dịch thương mại cao hơn một chút so với giao dịch dân cư.

4. Lưu ý lợi ích và khuyến nghị cần thiết: Trước khi đưa ra một đề xuất về bất kỳ tài sản nào, nhà đầu tư nên lưu ý lợi ích và thực hiện phân tích sâu sắc về thỏa thuận. Đối với việc mua căn hộ, các yếu tố cần đánh giá bao gồm vị trí, số lượng đơn vị trong tòa nhà, tiện ích có sẵn và tình trạng của tòa nhà. Những yếu tố này sẽ giúp bạn tính toán được mức giá thuê mà bạn có thể tính được, cũng như số tiền bạn cần phải chi cho các công việc sửa chữa và cải tiến cần thiết. Ngoài ra, tình trạng tổng thể của tòa nhà có thể giúp cho bạn định tín hiệu về tần suất các công việc sửa chữa có thể ảnh hưởng đến luồng tiền mặt hàng tháng của bạn. Hơn nữa, vị trí tài sản sẽ chỉ ra các yếu tố xã hội-kinh tế địa phương sẽ ảnh hưởng đến lợi nhuận trong tương lai về lợi tức cho thuê, tỷ lệ chiếm dụng hoặc giá trị bán lại. Một khi bạn đã thực sự quan tâm đến một tài sản cụ thể, hãy chắc chắn thuê một người kiểm tra, và nhận bản sao hợp đồng thuê, bảng khai thuế và bất kỳ tài liệu pháp lý nào khác từ chủ sở hữu trước đó để giúp xác định bất kỳ vấn đề ẩn nào, nếu có.

5. Đưa ra đề nghị, tài chính và hoàn thành giao dịch: Để đưa ra đề nghị, giá trị của tòa nhà căn hộ có thể được định giá bằng các so sánh thị trường, tiềm năng thu nhập cũng như phương pháp thay thế, trong đó nhà đầu tư ước tính mức chi phí để xây dựng một tòa nhà tương tự. Bởi vì các tài sản có năm đơn vị trở lên không đủ điều kiện cho các khoản vay do chính phủ, các khoản vay thương mại thường đến từ các ngân hàng truyền thống và các công ty cho vay tư nhân. Hãy chuẩn bị cho khi người cho vay yêu cầu lãi suất và dự trữ tiền mặt, và khi họ ưu tiên những tài sản có tiềm năng thị trường tốt và tỷ lệ chiếm dụng cao. Tuy nhiên, tin tốt là các nhà cho vay thương mại thường nhấn mạnh tiềm năng thu nhập từ tài sản và không tập trung quá nhiều vào tài chính cá nhân và lịch sử tín dụng của nhà đầu tư.

Cách đầu tư vào căn hộ

Giống như bất kỳ hình thức đầu tư bất động sản nào khác, có nhiều cách khác nhau để tìm nguồn vốn và bắt đầu. Cách bạn chọn sẽ phụ thuộc vào mức độ tham gia bạn muốn, số tiền bạn đã có và thời gian bạn sẵn lòng bỏ ra. Dưới đây là 5 cách phổ biến nhất để đầu tư:

1. Mua bằng chính bạn: Đây là phương pháp thực thụ nhất trong danh sách này. Nó đòi hỏi vốn, thời gian và kiến thức nhiều hơn so với các phương pháp khác. Tuy nhiên, việc tự mình quyết định và tạo ra cách thức hoạt động cho doanh nghiệp của bạn cũng đáng giá. Chiến lược này chỉ được khuyến nghị cho những người đã sẵn sàng chi trả tài chính và thể chất theo yêu cầu.

2. Hợp tác: Đầu tư vào căn hộ với một đối tác có thể là một điểm khởi đầu tuyệt vời cho nhiều nhà đầu tư mới. Bạn có thể kết hợp vốn của mình với vốn đối tác và mua một tài sản mà trước đây bạn không thể làm được. Tất nhiên, điều này cũng có nghĩa là bạn sẽ không phải là ông chủ của riêng mình. Bạn sẽ phải đưa ra nhiều quyết định quan trọng cùng nhau, vì vậy hãy chọn đối tác một cách khôn ngoan.

3. Hợp tác: Hợp tác thu thập vốn từ nhà đầu tư muốn tham gia vai trò bị động trong đầu tư bất động sản. Trong trường hợp này, người điều hành công ty hợp tác sẽ chịu trách nhiệm với tất cả các quyết định quan trọng liên quan đến tòa nhà căn hộ đã chọn. Bạn chỉ cần đóng góp tiền vào và chia sẻ trong mọi lợi nhuận tiềm năng trong tương lai.

4. Quỹ bất động sản: Quỹ bất động sản tương tự như hợp tác, nhưng trên quy mô lớn hơn. Các quỹ này thường yêu cầu đầu tư tối thiểu cao hơn và đầu tư vào nhiều tài sản cùng một lúc. Ngoài ra, bạn có thể không biết chính xác tiền của bạn được sử dụng ở đâu, vì vậy hãy nghiên cứu về bất kỳ quỹ cụ thể nào trước khi quyết định đầu tư với họ.

5. REITs: Một REIT là một công ty quản lý đầu tư bất động sản, thường bao gồm tòa nhà căn hộ. Khi bạn đầu tư vào một REIT, bạn thực ra đầu tư vào chính công ty đó, tương tự như việc mua cổ phiếu của bất kỳ công ty nào khác. Đọc bài viết của chúng tôi về REITs cho người mới bắt đầu để tìm hiểu thêm về chiến lược đầu tư này.

Các yếu tố cần xem xét trước khi mua khu căn hộ

Không phải tất cả các tòa nhà căn hộ đều giống nhau, và giống như bất kỳ loại thỏa thuận nào khác, nhà đầu tư nên chú ý xem xét mọi khía cạnh và giải quyết bất kỳ biến số nào trước khi đưa ra đề nghị. Dưới đây là một số yếu tố cần xem xét khi nghiên cứu thị trường và tài sản của bạn sẽ giúp bạn suy nghĩ như một chuyên gia có kinh nghiệm:

• Phân loại căn hộ: Tại Hoa Kỳ, căn hộ được phân loại trên một thang điểm từ “A” đến “D”, điều này có thể giúp nhà đầu tư quyết định loại tòa nhà căn hộ mà họ muốn sở hữu. Thông thường, căn hộ được xếp loại cao hơn khi chất lượng, diện tích, "mới" và số tiện nghi tăng lên. Các tòa nhà cũ hơn với ít tiện nghi thường rẻ hơn, nhưng nhà đầu tư cần chú ý đến các chi phí ẩn như sửa chữa và cải tiến.

• Lợi nhuận đầu tư: Một trong những yếu tố khó khăn liên quan đến đầu tư vào tòa nhà căn hộ là đánh giá lợi nhuận đầu tư của bạn. Đầu tư vào các tòa nhà căn hộ nhỏ sẽ rẻ hơn so với các tài sản có nhiều đơn vị hoặc có cung cấp tiện ích. Tuy nhiên, do kích thước của chúng, chúng có thể tạo ra ít thu nhập thuê hơn. Ngoài ra, nhà đầu tư nên đánh giá chi phí bảo trì và sửa chữa dựa trên tình trạng của tòa nhà.

• Chi tiết xây dựng: Đừng để những vấn đề phổ biến liên quan đến xây dựng làm bạn bất ngờ khi xem xét các tòa nhà căn hộ. Mái nhà cũ, đặc biệt là mái nhà phẳng, ống nước cũ, amiang và sơn chì đều có liên quan đến các vấn đề sửa chữa đắt tiền. Thuê một người chuyên nghiệp để kiểm tra bất kỳ tòa nhà nào được xem xét một cách nghiêm túc để đảm bảo rằng các vấn đề ẩn sẽ không ảnh hưởng đến ngân sách của bạn.

• Số liệu ban đầu: Đánh giá số liệu ban đầu và tài chính cho phép nhà đầu tư so sánh các thỏa thuận mua. Bảng thuê, tức tổng số tiền thuê cho tất cả các đơn vị nhân với mười hai, kết hợp với tỷ lệ chiếm dụng, sẽ cung cấp một ý tưởng về thu nhập thuê hàng năm. Chia giá mua cho số lượng đơn vị sẽ giúp so sánh các tòa nhà căn hộ với số lượng đơn vị và tiện ích khác nhau. Ngoài ra, các nhà đầu tư có thể ước tính thu nhập hoạt động ròng của mình bằng cách trừ các khoản chi tiêu từ bảng thuê, sau đó sử dụng để tính toán tỷ suất hoàn vốn.

• Quản lý tài sản: Nhà đầu tư cũng nên đánh giá chi phí cơ hội của thời gian cần thiết để quản lý một tòa nhà căn hộ. Vì loại đầu tư này đòi hỏi một cách tiếp cận thực tế đối với việc giải quyết việc chuyển đổi thuê, giấy tờ thuê, bảo trì và sửa chữa, để kể tên một số, các chủ sở hữu sẽ thấy rằng họ sẽ có ít thời gian để theo đuổi các hoạt động đầu tư khác. Mặc dù thuê một công ty quản lý tài sản đòi hỏi một chi phí bổ sung, nhà đầu tư nên cân nhắc nghiêm túc về lựa chọn này.

Bạn có thể kiếm được bao nhiêu từ đầu tư căn hộ?

Số tiền bạn có thể kiếm được thông qua việc sở hữu một khu căn hộ phụ thuộc vào giá trị tài sản và thu nhập hoạt động ròng. Đối với một câu hỏi trực tiếp như "việc sở hữu một tòa nhà căn hộ có lợi nhuận không", câu trả lời ngắn là "có thể". Mặc dù số tiền bỏ ra ban đầu để mua một căn hộ lớn, chủ sở hữu có thể tạo lợi nhuận nếu giá thuê vượt qua bất kỳ khoản trả gốc nào cần thiết và các khoản chi tiêu. Nhiều nhà đầu tư sẽ đo lường tính lợi nhuận này bằng cách tính tỷ suất hoàn vốn của mình. Tuy nhiên, nhà đầu tư không nên đánh giá thấp các chi phí sở hữu một tòa nhà căn hộ; khả năng xuất hiện các vấn đề sửa chữa lớn và bảo trì, cũng như việc trống không không mong đợi, có thể ảnh hưởng đến kết quả cuối cùng.

Courtney Bishop, chủ sở hữu của CarWrenching, cho biết khi đầu tư vào căn hộ "hãy tìm một ngôi nhà có tổng chi phí thấp hơn so với mức thuê bạn có thể tính phí. Bạn cũng cần thuê một công ty quản lý tài sản nếu bạn không muốn là người xuất hiện với một không gian cung cấp để sửa chữa một vết rò rỉ - và người sau cùng gọi cho người đó.